l 213 1 du code de l urbanisme

LAssociation LYonnaise de Droit Administratif - ALYODA réunit des magistrats et membres de la cour administrative d’appel de Lyon, des enseignants-chercheurs de l'université Jean Moulin Lyon 3 et des avocats du barreau de Lyon. Elle édite une revue de jurisprudence gratuite et en ligne, rassemblant les décisions les plus significatives de la cour administrative d'appel de Lyon et ArticleR213-21. Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l Leprix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4. Vule Code de l'urbanisme et notamment ses articles 1.2010-1, 1.211-1, et suivants, 1.213-1 et suivants R.211-1 et suivants; vu la Loi ALUR n02014-366 du 24 mars 2014, Vu la délibération du 1 er février 2001 par laquelle le Conseil municipal de la Commune de ROSTRENEN approuve le Plan d'Occupation des Sols; aucas où le titulaire du droit de préemption a renoncé à l'exercice de son droit sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, il ne peut plus l'exercer à l'égard du même propriétaire pendant un délai de cinq ans à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive si le propriétaire, dans ce délai, réalise la vente de ce bien au Rencontre Celibataire La Roche Sur Yon. Obligation de la DIA Sauf dans le cas où le propriétaire d’un bien soumis au DPU fait usage du droit de délaissement Art. du Code de l’urbanisme, l’exercice du DPU est conditionné par l’existence de la DIA. Il convient de vérifier avec attention si le bien ou la mutation est effectivement ou non soumis au droit de préemption. Le défaut de DIA préalable à une aliénation entrant dans le champ d’application du DPU entraîne systématiquement l’annulation de la vente par le juge sur une action en nullité engagée par la commune CA Aix-en-Provence, 1re ch., 13mars 1991, Cne de N. Arrêté n°40. L’article du Code de l’urbanisme fait obligation à tout vendeur d’un bien soumis au DPU d’adresser à sa commune une DIA, sous peine de nullité. Il s’agit d’une nullité relative qui peut être invoquée par le titulaire du DPU pendant les cinq années qui suivent la vente. Envoi de la DIA La DIA est adressée à la mairie du lieu de situation de l’immeuble et ce, quel que soit le titulaire du droit de préemption Art. du Code de l’urbanisme. La DIA est établie en quatre exemplaires Art. al. 2 du Code de l’urbanisme. La DIA comporte 5 feuillets auto-copiants, le propriétaire ou son mandataire en conserve un et remet les quatre autres à la mairie. Généralement, cette démarche est effectuée par le mandataire du vendeur Notaire ou agent immobilier. La DIA est adressée à la mairie au moins deux mois avant la date prévue pour la signature de l’acte notarié de la vente, afin que la purge du droit de préemption soit réalisée le jour de la vente. Le dépôt de la DIA fixe la date à laquelle commence à courir le délai de deux mois imparti au bénéficiaire pour exercer son droit de préemption. L’article R. 213-25 du Code de l’urbanisme prévoit que la DIA peut être déposée en mairie contre décharge ; notifiée par acte d’huissier ; adressée par LRAR. Une réponse ministérielle conclue que l’usage de la télécopie ne répond pas aux exigences du texte dont les énonciations sont limitatives RM au JOAN, 25 mai 1992, p. 2355. Il est conseillé de conserver le récépissé postal et l’enveloppe d’envoi. En effet, des décalages peuvent se produire entre la réception effective du courrier en mairie et sa date d’enregistrement courrier arrivé le samedi par exemple et enregistré le lundi. Il est donc utile de donner des instructions pour que les enveloppes des courriers adressées en recommandé soient annexées aux courriers. Contenu de la DIA La DIA doit comporter certaines indications particulièrement le prix et les conditions de l’aliénation projetée, y compris lorsqu’il y a seulement estimation du bien en cas de vente par adjudication, ou lorsqu’il y’a paiement en nature, auquel cas il convient de mentionner l’estimation de cette contrepartie en nature. L’article du Code de l’urbanisme précise que cette DIA est établie dans les formes prescrites par arrêté ministériel et un imprimé CERFA a été établie à cet effet. Ceci étant, il y a tout lieu de considérer qu’une DIA faite sur papier libre serait valable dès lors toutefois qu’elle contiendrait au moins les informations exigées par les textes Article A 213-1 du Code de l’urbanisme. L’imprimé CERFA peut être complété dans une annexe Cass. 3ème civ. 17 février 1999, M. Skowronski c/ Cts Gallien, AJDI juill./août 1999, p. 712. L’absence de certaines indications dans la DIA, même si la loi ne les impose pas, peut avoir des conséquences fâcheuses pour le vendeur ou l’acquéreur, voire pour l’agence immobilière qui a traité la transaction. Ainsi, l’absence de mention des frais d’agence dans cette DIA implique que le titulaire du DPU qui a usé de son droit n’aurait pas à les assumer a contrario Cass. civ. 3ème, 15 juin 2000, Commune de Rennes c/ Riffiod. Il s’agit d’une simple application du principe selon lequel une commune ne peut s’engager au-delà de ce qui figure dans la DIA. Par ailleurs, l’absence de la mention de l’acquéreur éventuel prive ce dernier du droit de rétrocession du bien dont il peut se prévaloir dans certain cas. La DIA doit permettre d’identifier le propriétaire du terrain. Il s’agit d’une information substantielle qu’il y a lieu de remplir sous peine d’irrégularité TA Paris, 6 octobre 1984, Dame Guignet. Le bien doit être physiquement décrit. Il n’y a aucune obligation de joindre un plan de situation. CE 30 avril 1975, Association promo-nature, n°95179. Cependant, lorsque le repérage s’avère difficile, il est recommandé de fournir un tel plan pour faciliter l’instruction de la DIA. Le bien doit être juridique décrit. Ces renseignements ont vocation à cerner l’évaluation du bien et à déterminer une préemption possible en fonction des contraintes pesant sur lui. Il est préférable d’indiquer dans la DIA l’état d’occupation du bien et la nature des baux même si l’article du Code de l’urbanisme prévoit que cette information peut être fournie, ultérieurement, après la décision de préemption. Le Conseil d’Etat a considéré qu’il appartient au vendeur de délivrer l’immeuble dans l’état d’occupation mentionné dans la DIA, en considération de laquelle la ville a préempté CE 1 février 2000, Ville de Paris c/ Chemineau, Juris-Data n° 2000-106260. La DIA doit préciser les modalités de cession. Ces modalités conditionnent le fondement d’une préemption effectuée aux prix et conditions » fixés dans la DIA Art. du Code de l’urbanisme. Le prix est une information obligatoire Art. du Code de l’urbanisme. Ce prix peut être ventilé de façon variée selon les conditions de vente. Pour une vente sous forme de rente viagère, le prix sera décomposé selon les montants de la rente et du capital ; pour un échange de biens, chaque DIA devra comporter une évaluation de chaque bien constituant l’échange ; pour une aliénation faisant l’objet d’une contrepartie en nature, le prix d’estimation de l’immeuble, ou du droit offert en contrepartie doit être mentionné Art. et du Code de l’urbanisme. Les conditions de ventes doivent être détaillées au risque qu’une préemption aux prix et conditions » ne remette en cause les motivations d’une vente. Cass. 3ème civ. 30 mai 1996, Cne de Saint-Yorre c/ M. Gamet, AJPI, 10 février 1997, p. 102 Toute condition suspensive contenue dans une promesse de vente n’est pas opposable au titulaire du droit de préemption dès lors qu’elle n’est pas mentionnée dans la DIA Cass. 3ème civ, 27 mai 1998, Epx Plaut c/ Cne de Bû, AJDI, décembre 1998, p. 1093. L’identification de l’acquéreur et la nature de l’opération projetée sont des renseignements facultatifs. Une DIA ne comportant pas ces informations ne peut pas être considérée comme incomplète, ces informations étant considérées comme facultatives CE 6 janvier 1995, Epx. Fitoussi, n°123371. Dans le cas où une collectivité exigerait ces informations, la DIA peut être transformée en demande d’acquisition prévue à l’article du Code de l’urbanisme qui a pour effet de purger le droit de préemption au même titre que la DIA sans avoir à mentionner l’acquéreur puisque dans ce cadre, il n’est pas censé exister. Bien qu’une DIA mentionnait expressément le nom de l’acquéreur, personne physique, le Conseil d’Etat a considéré que celui-ci ne pouvait être regardé comme ayant agi en tant que représentant et pour le compte d’une société, celle-ci ne justifiant pas d’un préjudice résultant de l’exercice, par la commune, de son droit de préemption urbain CAA Nantes, 26 avril 2000, Société Boutin Marine c/ Cne de Courseulles-sur-Mer, n°98NT00038. Le mandataire et le signataire de la DIA doivent être identifiés. La DIA doit être établie et signée par le propriétaire du bien ainsi que le précisent les articles et du Code de l’urbanisme. Une DIA non signée ne peut pas être considérée comme une saisine valable de l’administration TA Strasbourg, 26 juin 1990, Mme Irène Ekani, req. n°90656. Le propriétaire peut mandater une personne, en général son notaire, mais il peut aussi s’agir d’un fondé de pouvoir ou tout personne, pour établir et signer à sa place la DIA. Dans ce cas, la DIA pour être recevable doit être accompagnée d’une copie du pouvoir ou du mandat Art. 1988 du Code civil. Il convient de vérifier si le mandataire est réellement habilité par le propriétaire à déposer une DIA, sinon l’acquisition encoure l’annulation TGI Lyon, 8 février 1991, Sarga c/ Courly, req. n°9249/90. Le propriétaire a aussi la possibilité de signer lui-même la DIA et également d’élire domicile chez son notaire. Le formulaire DIA permet d’indiquer l’adresse à laquelle doivent être notifiées toutes décisions relatives à l’exercice du droit de préemption. Cette mention est importante car la transmission d’une décision de préemption à une autre adresse pourrait être un motif d’illégalité. Une décision de préemption doit être adressée au propriétaire ou à son mandataire ou aux deux selon les prescriptions figurant dans le formulaire de la DIA Cass. 3ème civ. 14 mai 1997, M. François Azario c/ Mme Derderian et Cne de Rive-Sur-Fure, AJPI, 10 nov. 1997, p. 948. Dans le cas d’une indivision, l’ensemble des indivisaires doit signer la DIA ou signer un mandat à l’un d’entre eux pour établir ou faire établir la DIA au nom de l’indivision. CE 17 février 1993, Kremp, n°83-469. Lorsque la vente est réalisée par adjudication rendue obligatoire par la loi ou le règlement, la DIA est souscrite par le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de la réalisation de la vente Art. du Code de l’urbanisme. La responsabilité des mandataires, souvent les notaires, peut être engagée à divers titres dès lors que les informations figurant dans la DIA sont erronées et que cette erreur a eu pour effet de retarder la vente CA Dijon 1er ch. 8 déc. 1994, Michelou c/ SA Transports Rave ; lorsque la DIA a été envoyée tardivement Cass. civ. 20 mars 1996, M. Mendel c/ Epx Werner et autres, BJDU 5/96, p. 347 ; lorsque la commission d’agence n’a pas été mentionnée dans la DIA Cass. 1er civ. 26 mars 1996, Droit et patrimoine, 4 juin 1996, p. 3 ; lorsqu’il n’y a pas eu de vérification de la régularité de l’exercice du droit de préemption CA Lyon 1er civ. 16 mars 1995, Botton c/ Courly ; lorsque l’acquéreur n’a pas été informé des intentions de la ville de préempter lors d’une négociation entre les parties TGI Paris, 1re ch. 13 avril 1995, Sitruk c/ Berta, Juris-Data n°044061 ; lorsqu’une DIA est souscrite alors même que le bien ou la mutation n’est pas soumise au droit de préemption Cass. 3e civ 29 juin 1994, Bull. cass. III, n°138. Si la DIA n’est pas complète, le maire doit la retourner pour solliciter les informations manquantes. Le renvoi de la DIA doit être effectué par LRAR, remise contre décharge ou exploit d’huissier, et intervenir impérativement avant l’expiration du délai pour préempter. A défaut, le délai d’instruction commence à courir. Il a été jugé qu’une demande de renseignements complémentaires par téléphone était inopérante et qu’il convenait de renvoyer la DIA au souscripteur CA Lyon 7 octobre 1980, JCP 1981, IV p. 374. Dans le cas d’un bien partiellement soumis au DPU, la DIA doit concerner l’ensemble du bien, même si la collectivité ne peut préempter que la partie du bien comprise dans le périmètre du DPU Art. 213-2-1 du Code de l’urbanisme. Cet article met fin à l’impossibilité, pour une commune, de préempter un bien partiellement couvert par un droit de préemption. Dans le cas d’un bien situé à cheval sur deux communes, il y a lieu de déposer une DIA dans chaque commune concernée. Si l’une des communes est intéressée par la préemption, l’autre commune lui délèguera son droit CAA Paris 4 juin 2002, Société Pierre Industrie, n°98PA03938. Instruction de la DIA En vue d’une bonne gestion des DIA, il est recommandé d’établir un registre comportant les informations suivantes – Numéro d’enregistrement– Date d’entrée en mairie– Description du bien adresse, n° de parcelle et de section, nature du bien– Identification du propriétaire ou du mandataire– Zonage du PLU– Prix– Décision de préempter au non– Date de départ de la réponse– Date de transmission au bénéficiaire du droit de préemption– Date de transmission à la direction des services fiscaux Domaine Il convient de vérifier avec attention si le bien ou la mutation est effectivement ou non soumis au droit de préemption. Le défaut de DIA préalable à une aliénation entrant dans le champ d’application du DPU entraîne systématiquement l’annulation de la vente par le juge sur une action en nullité engagée par la commune CA Aix-en-Provence, 1re ch., 13mars 1991, Cne de N. Arrêté n°40. Dans le cas où la DIA n’a pas un contenu légal, elle devra être immédiatement retournée en précisant que le délai ne courra qu’à compter de la réception d’une DIA dûment remplie. Seul le renvoi de la DIA au souscripteur remet en cause la date à laquelle commence à courir le délai de deux mois, des renseignements complémentaires demandés par téléphone sont sans influence sur cette date CA Lyon 7 octobre 1980, Ville de Rive-de-Gier. Cependant, toute DIA incomplète ne justifie pas un retour CA Paris 23 avril 1981, Ovafi, RDI 1982, n°2. Il suffit que les informations soient suffisantes pour éclairer le titulaire du droit de préemption sur l’identité, l’adresse du propriétaire, sur la nature de la consistance du bien et sur les conditions de la cession projetée. A partir du moment où l’ensemble de ces informations figure dans la DIA, des renseignements complémentaires pourront être demandés sans, pour autant, remettre en cause le point de départ du délai de deux mois. Transmission de la DIA Une fois reçue en mairie, la DIA doit être transmise à la direction des services fiscaux Art. 213-2 du Code de l’urbanisme ; au délégataire du droit de préemption , le cas échéant conformément à l’article du Code de l’urbanisme ; au titulaire du droit de préemption. Chaque transmission doit comporter la date de réception en mairie de la DIA Art. Cependant, la nullité d’une vente ne pourrait sanctionner un défaut de transmission de la DIA au bénéficiaire du droit de préemption Cass. 3e civ. 7 juin 1983, JCP 84, éd. N. Prat. 8917. Une fois la DIA reçue en mairie, le maire doit s’adresser au directeur des services fiscaux en indiquant si cette transmission vaut demande d’avis Art du Code de l’urbanisme. Depuis l’intervention de la loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réforme à caractère économique et financier et un arrêté du 17 décembre 2001, JO 1er janvier 2002, les projets d’opérations immobilières – notamment lorsqu’ils concernent des acquisitions à l’amiable par exercice du droit de préemption- doivent être précédés d’un avis du directeur des services fiscaux dès lors que le prix de vente proposé atteint la somme de 75 000 euros. La consultation du service des domaines présente le caractère d’une formalité substantielle » dont la méconnaissance entache d’illégalité la décision de préemption CE 22 février 1995, Commune de Ville-le-Grand, Lebon tables p. 1081 ; CAA Bordeaux 8 févier 2001, Commune-de-Villeneuve-la-Rivière, req. n°97BX01016. A défaut, l’accord est réputé tacitement obtenu. La commune peut fixer librement le prix d’achat. Désormais, une simple obligation de délibérer au vu de l’avis du service des domaines remplace la décision expresse de passer-outre exigée des communes qui entendaient retenir un prix d’acquisition supérieur à l’évaluation. Le maire dispose d’un délai de deux mois pour décider d’acquérir l’immeuble à compter de la réception de la DIA. La comptabilisation du délai doit se faire de quantième en quantième puisque le délai est exprimé en mois. Dès lors, il expire le jour Dies ad quem du deuxième mois qui porte le même quantième que le jour de la réception de la DIA Dies ad quo. Le respect de ce délai est impératif, l’intervention d’un huissier peut s’avérer utile. Le Conseil d’Etat a pu ainsi considéré que faute d’indication dans le délai de deux mois suivant la DIA sur le prix auquel la commune envisage d’acquérir la parcelle concernée, la délibération ne peut avoir pour effet de s’opposer à ce que le compromis de vente signé par le requérant soit mis à exécution CE 1re et 2ème 16 mai 2001, Commune de Saint-Suliac, n°229739, Juris-Data n°2001-062319. Une décision de préempter prise dans le délai de deux mois pourrait être considérée comme nulle si elle avait par ailleurs fait l’objet d’une transmission en préfecture hors délai en effet, ce n’est qu’à compter de cette réception que la décision devient exécutoire » CE 30 septembre 1988, Ville de Nemours. Le bénéficiaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois pour répondre. Son silence vaut renonciation. En cas de réponse négative ou d’absence de réponse, le Préfet a la possibilité de préempter au nom de l’Etat en informant le vendeur dans les trois mois de la DIA. Le Conseil d’Etat a considéré qu’une décision de préemption prise hors délai demeure une décision administrative existante dont le vendeur peut se prévaloir pour faire constater la vente à son profit CE 13 mai 1996, Cne de Franconville-La-Garenne, Leb. p. 178 ; JCP éd. G. 1996, IV, n°1996. En l’espèce, la réalisation de la vente était demandée par le vendeur lui-même et non par le titulaire du droit de préemption. L’action en justice faite par ce vendeur pour contraindre la commune à acheter constituait donc d’évidence la preuve que celui-ci avait accepté de s’abstraire du délai légal de l’article du Code de l’urbanisme et de maintenir la validité d’une DIA qui était d’ailleurs peut-être devenue une offre directe, compte tenu de la disparition de l’acquéreur pressenti. Le Conseil d’Etat a considéré également que la décision d’un Maire prononçant illégalement, dans une zone d’intervention foncière, la caducité d’une DIA, conduisant l’acquéreur d’un immeuble à différer son achat, était susceptible de constituer une faute de nature à engager la responsabilité de la puissance publique CE 29 février 1997, Cne de Pré-Saint-Gervais, n°133249. Retrait de la DIA Article du Code de l’urbanisme à défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption qui a manifesté son intention d’aliéner ledit bien peut ultérieurement retirer son offre. » Rép. Min. JOAN 24 octobre 1988, p. 3009 ; CE 22 février 1995, Cne de Veyrier-du-Lac, CJEG 1995, p. 229, concl. C. Maugüe. La DIA doit être considérée comme une offre de contracter AJDI, 10 janvier 1988, Périnet-Marquet Droit de préemption et formation du contrat », p. 25. Elle constitue un engagement du propriétaire à vendre un bien à un prix fixé CE 5 oct. 1988, SA Isore, n°65449 ; CE 19 février 1997, Cne du Pré-Saint-Gervais, n°133249. Le propriétaire a la faculté de retirer sa DIA tant que le bénéficiaire n’a pas notifié sa décision. CE 22 févier 1995 Cne de Veyrier-du-Lac, req. n°123421, RDI 17 1995. Le Conseil d’Etat a considéré que l’offre de vente résultant de la DIA constitue jusqu’à son éventuelle acceptation par le titulaire du droit de préemption qu’une simple pollicitation qui peut être rétractée unilatéralement par le propriétaire CE 22 février 1995, Cne de Veyrier-du-Lac, n°123421. La CAA de Paris a jugé de l’incidence du retrait d’une DIA parvenue en mairie après la décision de préemption, mais avant sa notification. CAA Paris, 28 juin 1994, Cne de Meudon, req. 93-388, BJDU 6/94, p. 70. Toute décision de préemption intervenant après un retrait express de la DIA par le propriétaire est illégale ainsi que le rappelle la CAA de Lyon CAA Lyon 2 févier 1999, Cne de Châtillon-sur-Chalaronne, n°95LY00672. L’engagement de l’auteur de la DIA prend toute sa réalité au moment où l’offre est acceptée parle bénéficiaire du droit de préemption Cass. 3ème civ. 16 juin 1982, Semaeb c/ Cts Guillemois, Bull civ. III, n°162. Une DIA peut constituer une promesse synallagmatique de vente et d’achats sous réserve qu’un droit de préemption ne soit pas exercé Cass. 3 civ. 8 nov. 1995, Sté du Butor c/ M. Ravate. Les éléments contenus dans la DIA constituent la preuve de l’engagement. Modification de la DIA Dès lors qu’une condition de la vente est modifiée, et notamment le prix, le propriétaire est tenu, en application de l’article du Code de l’urbanisme de déposer une nouvelle DIA même si le bénéficiaire a renoncé antérieurement à exercer son droit de préemption sur le même bien. Une nouvelle DIA n’a pas pour effet de rendre caduque une décision de préemption effectuée sur le même bien à l’occasion d’une DIA déposée antérieurement CAA Paris, 14 nov. 1995, Cne de Montreuil, n°94PA00595. Dans le cas d’espèce, une DIA avait été déposée pour la vente d’un immeuble qui avait été préempté parla commune. Le dépôt de nouvelles DIA concernant la vente de plusieurs lots dans ce même immeuble n’a pas eu pour effet, de rendre caduque la décision de préemption initiale. Le Conseil d’Etat a pu considérer qu’une Mairie qui a reçu une DIA portant sur une parcelle comportant une maison, suivie une semaine après d’une autre DIA portant à la fois sur la même parcelle et sur une autre parcelle non contiguë comportant un garage, n’a pas méconnu le délai prévu par les textes en considérant que celui-ci courrait à réception de la deuxième DIA TA Lille, 17 octobre 2002, Ait Mili, n°002500, Juris-Data n°2002-203550. Le Conseil d’Etat a pu également considérer comme illégale la décision d’exiger, après la mort de l’auteur d’une DIA, que ses héritiers déposent une nouvelle DIA. Cette décision engage la responsabilité de la commune, dont la faute a retardé la vente de l’immeuble CE 19 févier 1997, Cne de Pré-Saint-Gervais, n°133249. Effet d’une DIA au-delà de deux mois Une DIA conserve des effets au-delà des deux mois de son instruction. Si à cette date, le droit de préemption est purgé, il reste que le propriétaire est tenu de vendre son bien au prix et conditions fixés dans la DIA Art. 213-8 al. 1 du Code de l’urbanisme. Dans le cadre de l’expropriation d’un bien ayant fait l’objet d’une DIA dans les six mois ayant précédé la DUP, l’indemnité de remploi ne sera pas due, le bien étant considéré comme notoirement destiné à la vente Art. al. 2 du Code de l’expropriation ; Cass 3ème civ, 26 février 1997, SCI du 49 av. des Grésillons c/ Cne de Gennevilliers et autres, AJPI, 10 déc. 1997, p. 1089. Une DIA peut avoir un effet rétroactif lors d’un transfert de propriété intervenant sur la base d’une purge du droit de préemption intervenue antérieurement. C’est le cas notamment de la levée d’option dans le cadre d’un contrat de location-accession, d’une vente en réméré, de certains baux emphytéotiques. Dans ces cas, la DIA est déposée en amont du contrat, alors même que le transfert effectif de propriété intervient en aval. DIA par unité foncière vendue Cette singularité découle de l’article R. 213-5 du Code de l’urbanisme au terme duquel la déclaration par laquelle le propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption manifeste l’intention d’aliéner ce bien […] » Une difficulté se pose lorsqu’une vente concerne deux unités foncières distinctes ne formant pas une unité homogène et qu’un acquéreur fasse une offre d’achat globale. Il peut s’agir de deux appartements, ou de deux parcelles non contiguës séparée par une voie, un cours d’eau, une autre propriété, etc.. Dans ce cas, le propriétaire doit établir deux DIA en ventilant l’offre globale sur les unités foncières concernées, en précisant que ces ventes sont liées, afin que le bénéficiaire puisse exercer son droit de préemption sur un ou plusieurs biens. TGI Paris, 18 juin 1981 Ville de Paris c/ Institut Pasteur, AJPI déc. 1981, p. 1981, p. 978. En revanche, la vente de plusieurs parcelles contiguës, formant un ensemble cohérent quasi indissociable, peut faire l’objet d’une DIA unique pour un prix global, dans la mesure où toutes les références cadastrales et superficies sont clairement répertoriées. Cette solution doit être également retenue dans le cas où le bien est partiellement compris dans un périmètre de préemption. 425 153 Depuis l’étude du Conseil d’État en date du 6 septembre 2007, plusieurs tentatives de réforme totale ou partielle du droit de préemption ont eu lieu sans succès. Elles finissent par aboutir au sein des articles 149 et suivants de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové Alur. La réforme devrait permettre d’apporter des garanties aux collectivités, notamment à travers l’enrichissement du contenu des déclarations d’intention d’aliéner DIA, et de tempérer, pour les propriétaires et acquéreurs évincés, les effets négatifs induits par le renforcement de la collectivité à acquérir ou par l’illégalité de la décision de préemption. L’intercommunalité au centre des politiques foncières et du logement – pouvoir de création des ZAD Pour permettre aux intercommunalités de constituer des réserves foncières à une échelle mieux adaptée, l’article 149 de la loi Alur » a inséré un b à l’article du code de l’urbanisme permettant aux établissements publics de coopération intercommunale EPCI de créer des zones d’aménagement différé ZAD et d’exercer le droit de préemption qui en découle. Une ZAD pourra être créée, après avis des communes incluses dans le périmètre de la zone, par une simple délibération motivée de l’organe délibérant de l’EPCI à fiscalité propre, compétent en matière de plan local d’urbanisme PLU. En cas d’avis défavorable de l’une de ces communes, la ZAD sera créée par un arrêté du représentant de l’Etat dans le département. Exercice du principe du droit de préemption Le nouveau second alinéa de l’article L. 211-2 du code de l’urbanisme prévoit que la compétence en matière de PLU des EPCI et de la métropole de Lyon emporte de plein de droit la compétence en matière de droit de préemption urbain. L’article 154 de la loi Alur » complète l’article L. 240-1 du code de l’urbanisme en ouvrant également le droit de priorité aux EPCI à fiscalité propre pour les actions ou les opérations définies à l’article 00-1 ou pour constituer des réserves foncières en vue de telles actions ou opérations. L’article 152 de la loi Alur » modifie l’article 713 du code civil relatif aux biens sans maître en permettant aux communes de renoncer à leur droit au profit des EPCI. Les articles L. 1123-3 et L. 2222-20 du code général de la propriété des personnes publiques sont complétés en ce sens. L’article 154 permet également aux présidents d’EPCI, de conseil départemental et de conseil régional d’exercer les droits de préemption par délégation de leur organe délibérant art. L. 3221-12, L. 4231-8-2 et L. 5211-9 du code général des collectivités territoriales. Par ailleurs, l’article 149 de la loi Alur » insère un article L. 211-2-1 qui prévoit que, dans les départements et régions d’outre-mer, le titulaire du droit de préemption peut déléguer son pouvoir à un organisme d’habitation à loyer modérer à la condition que l’aliénation s’exerce dans les missions mentionnées au même article L .411-2 du code de la construction et de l’habitation. Extension du champ d’application du droit des préemptions L’article 149 de la loi Alur » réécrit l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme et crée les articles L. 213-1-1 et L. 213-1-2, relatifs au champ d’application du droit de préemption aux droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance. Selon le nouvel alinéa 3° de l’article L. 213-1, sont soumis au droit de préemption les cessions de la majorité des parts d’une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption. Cette disposition ne s’appliquera pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. L’article L. 213-1 est aussi complété par un 4° permettant d’exercer le droit de préemption sur les cessions d’immeubles construits ou acquis aux organismes d’habitations à loyer modéré, mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation CCH, à l’exception des cessions au profit des locataires susceptibles de bénéficier d’une procédure d’accession sociale à la propriété au titre du CCH. L’article 150 de la loi Alur » insère après l’article L. 213-1 un article L. 213-1-1 du code de l’urbanisme, qui dispose que sont également soumises au droit de préemption les aliénations à titre gratuit sur les immeubles ou ensembles de droit sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble bâti ou non bâti. Sont néanmoins exclues les aliénations entre personnes ayant un lien de parenté jusqu’au sixième degré ou des liens issus d’un mariage ou d’un pacte civil de solidarité. Ce droit s’exercera dans les mêmes conditions que pour les aliénations de l’article L. 213-1, mais la déclaration adressée à la mairie ne mentionnera pas le prix des aliénations à titre gratuit. Pour autant, le titulaire du droit de préemption devra saisir France Domaine car l’estimation du prix devra figurer dans la décision d’acquérir le bien. Le nouvel article L. 213-1-2 du code de l’urbanisme soumet aussi à l’exercice du droit de préemption les immeubles ou ensemble de droits sociaux lorsqu’ils constituent un apport en nature au sein d’une société civile immobilière. La commune aura toutefois la garantie d’une information préalable sur la situation de cette SCI sociale, financière et patrimoniale. Les collectivités disposeront ainsi de gisements fonciers plus importants. L’article 147 de la loi Alur » complète l’article L. 230-3 relatif à l’exercice des droits de délaissement en offrant la possibilité à une autre personne publique ou au titulaire d’une concession d’aménagement d’acquérir le terrain situé en emplacement réservé pour le compte de la commune. Une DIA plus étoffée pour une décision en connaissance de cause Actuellement, la DIA comporte obligatoirement l’indication du prix et les conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix » et ne permet pas d’apprécier les contraintes qui pèsent sur le bien, à la différence de l’acquéreur qui, par exemple, dispose des diagnostics techniques obligatoires. En outre, les mesures de dépollution à éventuellement mettre en œuvre sont difficilement appréciables 1. Les nouvelles dispositions ont pour objectif de permettre à la collectivité d’avoir une connaissance suffisante de la réalité du bien et des conditions de son aliénation. Ainsi, l’article 149 de la loi Alur » modifie l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme en enrichissant le contenu de la DIA, qui comportera obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Cet article prévoit que lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur et l’informe des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. L’article 65 II de la loi Alur » dispose que, le cas échéant, cette déclaration comporte également les informations dues au titre des opérations de requalification des copropriétés dégradées relevant de l’article L. 741-1 du Code de la construction et de l’Habitation. Dans le délai de deux mois à compter de la réception de la DIA, le titulaire pourra faire une demande unique de documents qui sera fixée limitativement par décret, auprès du vendeur, afin d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble. Les nouvelles dispositions instaurent également un droit de visite du bien. Le délai deux mois à compter de la réception de la DIA pourra être suspendu à compter de la demande unique de communication de document par le titulaire du droit de préemption ou de la demande de visite. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme vient préciser également que le titulaire adresse une copie de la DIA à France Domaine. De même, la décision de préemption devra être notifiée au vendeur, au notaire ainsi que, le cas échéant, à l’acquéreur évincé. Le notaire la transmettra aux titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la DIA. Cet article prévoit également, comme pour les établissements publics fonciers EPF d’État 2, une obligation de publication de la décision de préemption, ce qui permettra une transparence sur les politiques de préemption des collectivités, selon les préconisations du rapport du Conseil d’État du 6 décembre 2007. Une fois la décision de préemption notifiée, le propriétaire sera tenu d’en informer les locataires et de la faire connaître à l’autorité titulaire du droit de préemption, comme le prévoit le nouvel article L. 213-9 du code de l’urbanisme. Une autre modification majeure issue de l’article 149 de la loi Alur » concerne l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme le bien préempté pourra être utilisé pour un usage différent de celui mentionné dans la décision de préemption, dès lors que cet usage est conforme aux objets définis à l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme. Ce changement d’affectation devra faire l’objet d’une décision de l’organe délibérant de la collectivité. Une telle disposition offre une importante souplesse aux collectivités, nécessaire au regard de la longueur de la procédure liée à l’exercice du droit de préemption et au regard de la difficulté, pour les collectivités, de mener à bien des projets d’aménagement. Extension du pouvoir du préfet pour les communes carencées L’article du code de l’urbanisme loi Alur », art. 149 étend le pouvoir du préfet en matière de droit de préemption au sein des communes carencées. Ce dispositif concerne les communes dans lesquelles le préfet a engagé la procédure de constat de carence lorsque l’objectif de réalisation de logements sociaux n’a pas été atteint. Le nouvel article L. 210-1 du code de l’urbanisme prévoit que le droit de préemption pourra être exercé par le préfet dans les communes carencées sur tous les biens ou les droits énumérés aux alinéas 1 à 4 de l’article L. 213-1 du même code. Le préfet pourra aussi appliquer le droit de préemption aux aliénations et cessions prévues aux a b et c dudit article sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit. Le préfet peut aussi désormais déléguer ce droit aux organismes agréés visés à l’article L. 365-2 du Code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire aux organismes concourant aux objectifs de la politique d’aide au logement. Par ailleurs, depuis la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement, le préfet peut déléguer l’exercice du droit de préemption à un EPF local. L’article 156 de la loi Alur » encadre cette intervention elle se fait dans le cadre d’une convention avec le préfet, et ce malgré l’avis défavorable de la commune carencée. Le transfert de propriété à la plus tardive des dates Actuellement, le transfert de propriété a lieu dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, que le prix accepté soit celui figurant dans la DIA, celui d’une offre inférieure acceptée ou celui fixé par le juge. La signature de l’acte dans les trois mois à compter de l’accord a pour effet de constater le transfert de propriété. A défaut de paiement dans les six mois à compter de l’accord, le bien doit être rétrocédé. L’article 149 de la loi Alur » supprime le flou juridique qui sépare l’accord sur le prix de la signature de l’acte de vente et du paiement du prix, comme cela a été proposé dans le rapport du Conseil d’Etat sur le droit de préemption. En vertu du nouvel article L. 213-4 du code de l’urbanisme, dans les quatre mois à compter de l’accord, le prix d’acquisition devra être payé ou consigné. Le transfert de propriété se fera, quand à lui, à la plus tardive des dates auxquelles sont intervenus le paiement et l’acte authentique. Les collectivités devront être particulièrement vigilantes sur ce délai car son non-respect est sanctionné par le fait que le vendeur peut aliéner librement le bien. Cette mesure apporte une sécurisation de la procédure à la fois pour la collectivité et le propriétaire du bien préempté, ainsi qu’une simplification et une prévention des difficultés. Vente du bien après la renonciation au droit de préemption avant fixation judiciaire du prix En cas de renonciation au droit de préemption avant la fixation judiciaire du prix, et selon le nouvel article L. 213-8 du code de l’urbanisme, le propriétaire pourra réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration, révisé, s’il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction depuis la date de cette déclaration. Néanmoins, si le propriétaire n’a pas réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il devra déposer une nouvelle déclaration préalable mentionnée à l’article L. 213-2. Il s’agit de répondre aux difficultés posées par certaines DIA qui restaient non purgées, laissant le bien dans une situation incertaine et ne permettant pas à la collectivité d’exercer, le cas échéant, à nouveau son droit de préemption sur le bien lorsque celui-ci est reproposé à la vente plusieurs années après. Elle permet également de renforcer les droits du propriétaire tout en fixant une durée de validité à sa DIA durée de trois ans, tout en ouvrant la faculté à la collectivité de préempter à nouveau ce bien, dans le cas où ce délai de trois ans serait échu une nouvelle DIA étant alors émise. Action en dommages et intérêts En premier lieu, le nouvel alinéa 2 de l’article L. 213-11 prévoit que, si le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser ou d’aliéner pour d’autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1 un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel et leur proposer l’acquisition de ce bien en priorité. En deuxième lieu, l’article 149 de la loi Alur » crée également un article L. 213-11-1 selon lequel, lorsqu’après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel l’acquisition du bien en priorité. Soit ceux-ci acceptent le prix, dans ce cas la vente a lieu, soit le prix est fixé par le juge à défaut d’accord amiable. A compter de la notification de la décision juridictionnelle fixant le prix devenue définitive, les anciens propriétaires ou ayant cause ont à nouveau trois mois pour accepter le prix fixé par le juge ou renoncer à la vente. En cas de renonciation, le titulaire du droit de préemption doit proposer l’acquisition à l’acquéreur évincé, identifié dans la DIA. Cette dernière disposition n’est que la consécration des principes dégagés par le juge administratif. Dans ces deux cas, les nouvelles dispositions de l’alinéa 3 de l’article L. 213-12 prévoit que la renonciation à la rétrocession n’interdit pas de saisir le tribunal de l’ordre judiciaire d’une action en dommages et intérêts contre le titulaire du droit de préemption. Il précise également au quatrième alinéa que, dans le cas prévu à l’article L. 213-11, le point de départ du délai de prescription de cinq ans court à compter de la mention de l’affectation ou de l’aliénation du bien au registre mentionné à l’article L. 213-13. Dans le cas prévu à l’article L. 213-11-1, les cinq ans courent à compter de la décision de la juridiction administrative devenue définitive. Lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16, les travaux de ravalement doivent être précédés d'une déclaration préalable dès lors qu'ils sont effectués sur tout ou partie d'une construction existante située a Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable classé en application de l'article L. 631-1 du code du patrimoine ou dans les abords des monuments historiques définis à l'article L. 621-30 du code du patrimoine ; b Dans un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1, L. 341-2 et L. 341-7 du code de l'environnement ; c Dans les réserves naturelles ou à l'intérieur du cœur des parcs nationaux délimités en application de l'article L. 331-2 du même code ; d Sur un immeuble protégé en application de l'article L. 151-19 ou de l'article L. 151-23 du présent code ; e Dans une commune ou périmètre d'une commune où le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a décidé de soumettre, par délibération motivée, les travaux de ravalement à autorisation. Par un jugement du 16 décembre 2021, le tribunal administratif de Poitiers a annulé un arrêté par lequel un maire avait mis en demeure un administré de démonter un ouvrage réalisé sur une terrasse sans autorisation, sur le fondement des dispositions de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme. Introduit par la loi du 27 décembre 2019, cet article permet au maire de mettre en demeure un intéressé ayant exécuté des travaux en méconnaissance des obligations imposées par le code de l’urbanisme, de mettre en conformité la construction ou de déposer une demande visant à sa régularisation. Cette disposition, aux termes larges, fait ici l’objet d’une des premières interprétations jurisprudentielles. Il ressort de la décision qu’en prononçant une mise en demeure de démonter la construction, alors même que le maire n’avait pas commis d’erreur de fait en considérant que la construction était irrégulière et ne pouvait être régularisée, l’auteur de l’acte a commis une erreur de droit Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que le législateur a entendu permettre au maire à travers le prononcé d’une assignation, de traiter les irrégularités d’une moindre gravité ne requérant pas la saisine du juge pénal. De plus, le législateur n’est pas revenu, lors de l’adoption de cette loi, sur l’article L. 480- 14 du code de l’urbanisme qui implique qu’une commune ne peut obtenir la démolition d’un ouvrage installé sans autorisation qu’en saisissant le juge judiciaire afin que ce dernier ordonne une telle mesure. Ainsi, les mesures permises par l’article L. 481-1 ne peuvent comprendre la démolition d’un ouvrage, laquelle ne peut être ordonnée, sauf dispositions législatives contraires, que par une décision du juge judiciaire. Par suite, la mise en demeure a été annulée et par voie de conséquence bien qu’en outre entachés de vices propres, l’ont également été la décision d’astreinte prise sur son fondement, ainsi que l’avis des sommes à payer pris en application de la décision d’astreinte. TA Poitiers, 16 décembre 2021, n° 2001547, 2002067, 2002665 À propos Articles récents Avocat, intervient en droit de l'urbanisme Dans cet arrêt 3ème civ., 9 mai 2012, Commune de Quetigny, n° la Cour de Cassation rappelle que le titulaire du droit de préemption est réputé, en application de l’article L. 213-4-1 du Code de l’urbanisme, avoir renoncé à l’exercice du droit de préemption faute d’avoir notifié au propriétaire le récépissé de consignation dans le délai de trois mois de la saisine du juge de l’expropriation. La commune soutenait que le fait pour elle d’avoir consigné une somme suffisante dans le délai de 3 mois et d’avoir notifié le récépissé de cette consignation au juge de l’expropriation et aux propriétaires fut-ce pour ces derniers, postérieurement au délai de trois mois, démontrait son intention de ne pas renoncer à l’exercice de son droit de préemption. La Haute juridiction énonce que la présomption instaurée par l’article L. 213-4-1 du Code de l’urbanisme n’est pas susceptible d’être renversée par la preuve de l’intention de la commune de ne pas renoncer à l’exercice de son droit de préemption.

l 213 1 du code de l urbanisme